Um universo completo e autônomo: verificação documental antes de assinar, regularização registral e segurança jurídica para o patrimônio imobiliário urbano e rural.
O Direito Imobiliário cuida das relações jurídicas que têm o imóvel como objeto: aquisição, alienação, posse, propriedade, registro e regularização. É uma área autônoma, que exige rigor documental e visão preventiva, porque, em imóveis, um detalhe registral pode comprometer um negócio inteiro. Abaixo, os temas essenciais explicados de forma didática.
É a auditoria jurídica do imóvel e das partes antes de fechar o negócio. Investiga a cadeia dominial (o histórico de proprietários na matrícula), a existência de ônus, penhoras, hipotecas, ações judiciais, débitos fiscais e a regularidade da construção. O objetivo é claro: verificar se o imóvel corresponde efetivamente ao que está sendo negociado.
Uma boa due diligence revela riscos pouco visíveis: um vendedor com dívidas que podem caracterizar fraude à execução, uma área não averbada, um espólio mal resolvido. Identificar esses pontos com antecedência ajuda a reduzir riscos de anulação do negócio, de perda do imóvel e de prejuízo. É um dos instrumentos centrais da segurança jurídica em qualquer transação imobiliária relevante.
Muitos imóveis valem menos, ou não podem ser financiados e vendidos, por estarem irregulares: construção não averbada, desdobro não registrado, divergência entre a matrícula e a realidade. A regularização alinha o registro à situação de fato, contribuindo para o valor e a negociabilidade do bem. Inclui averbação de construção, retificação de área e regularização fundiária urbana (Reurb).
No campo, a regularização envolve georreferenciamento, certificação junto ao INCRA (SIGEF), CCIR, CAR e a correta titulação da propriedade. É etapa indispensável para dar segurança a financiamentos, arrendamentos, garantias e à própria sucessão da terra, ajudando a evitar sobreposições e questionamentos dominiais.
Seja urbano ou rural, regularizar é fazer com que o Registro de Imóveis espelhe fielmente a realidade física e jurídica do bem. No Brasil, “quem não registra não é dono”, e é a regularidade registral que dá ao imóvel as condições de um ativo mais seguro, financiável e transmissível.
É a aquisição da propriedade pela posse prolongada, mansa e pacífica de um imóvel, cumpridos os requisitos legais. Reconhece juridicamente quem ocupa e dá função social à terra há anos, convertendo posse em propriedade registrada. Pode ser buscada pela via judicial ou, hoje, também pela via extrajudicial, diretamente no cartório.
Existem várias modalidades, cada uma com prazos e requisitos próprios:
A escolha correta da modalidade e a boa instrução da prova de posse são determinantes para a adequada condução do caso.
É o instrumento para quem pagou pelo imóvel mas não conseguiu a escritura definitiva. Quando o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura, ou desapareceu, o comprador que cumpriu o contrato pode buscar a transferência da propriedade por decisão que substitui a declaração de vontade do vendedor.
É comum em compromissos de compra e venda quitados, especialmente em loteamentos antigos e heranças não resolvidas. Com a evolução recente da legislação, a adjudicação também pode ser buscada pela via extrajudicial, no próprio cartório de registro, tornando o procedimento mais célere quando os requisitos estão presentes.
Elaboração e revisão de contratos: compra e venda, promessa, permuta, locação e built to suit. Um contrato bem redigido ajuda a prevenir boa parte dos litígios imobiliários.
Estruturação jurídica de empreendimentos, registro de incorporação, memorial, patrimônio de afetação e regularização de parcelamentos do solo urbano.
Correção de erros, retificação de área, unificação e desdobro de matrículas e demais procedimentos perante o Registro de Imóveis para dar precisão e segurança ao título.
Conflitos de limites, passagem, condomínio edilício e instituição de servidões, temas cotidianos que exigem solução técnica e, sempre que possível, consensual.
Planejamento e regularização da transmissão de imóveis por herança, incluindo a partilha e o destravamento de bens presos em espólios não resolvidos.
Due diligence documental do imóvel e do vendedor, regularização registral, usucapião e adjudicação, com o acompanhamento de uma consultoria dedicada.
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